오피스텔 이슈 주택수 제외 및 취득세 대법원 판결까지,세금 이슈 완벽 정리!​과거 오피스텔은 업무와 주거 기능이 결합된 공간으로, 주택수 산정에서 제외되는 경우가 많았습니다.​하지만 2018년 이후 규제가 강화되면서 일부 오피스텔이 주택 수에 포함되기 시작하면서 분양시장에 다소 침체 현상이 나타났죠.​취득 시점이나 용도에 따라 세금이 달라질 수 있기 때문에 오피스텔을 보유하거나 투자하는 사람들은 관련 내용을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다.​​오피스텔 언제 주택수에 포함될까?​오피스텔 주택 수에 포함되는지는 여러 기준에 따라 달라집니다.​먼저 이슈 2020년 8월 11일 이전에 취득한 오피스텔은 주택 수에서 제외됩니다.하지만 2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔은 원칙적으로 주택으로 간주 될 수 있어요. ​단 여기에도 몇가지 예외가 존재하는데요 ​예를들어 시가표준액 1억 원 이하인 오피스텔은 주택수에 제외될 수 있습니다. ​또한 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 사용 승인을 받은 신축 오피스텔 중 전용면적 60㎡ 이하면서 수도권 6억원 이하,비수도권 3억원 이하의 조건을 충족하는 경우 최초 유상승계 시 이슈 주택 수에서 제외됩니다.​​​기존 오피스텔을 매입하는 경우에도 예외가 존재합니다.​2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 유상 승계된 오피스텔 중 임대사업자로 등록하면 주택 수에서 제외 될 수 있습니다.​이 경우에도 전용면적과 취득가액 요건을 충족해야 하며,취득 후 60일 이내 임대사업자 등록을 마쳐야 하죠. ​이 조항들은 2026년 12월 31일까지 한시적으로 적용되기 때문에 투자 계획을 세울때 신중한 검토가 필요합니다.​​​반면​재산세가 주택으로 과세되는 경우 오피스텔은 주택으로 인정되며,이에 따라 주택 수에 포함될 가능성이 이슈 큽니다. 따라서 오피스텔을 보유하고 있다면 현재 재산세가 주거용으로 과세되고 있는지 꼭 체크해보세요​오피스텔 취득세,얼마나 부과될까?​오피스텔 취득시 적용되는 취득세율은 일반적으로 4.6%입니다. 이는 무주택자든 다주택자든 동일하게 적용되며, 오피스텔이 업무용으로 사용될 가능성 있기 때문에 일괄적으로 같은 세율을 적용하죠.​즉 여러채를 가지고 있어 4.6% 입니다.​반면 ​취득세 감면을 받을 수 있는 경우도 있습니다. 예를들어 최초 분양 오피스텔을 구입한 후 임대사업자로 등록하면 취득세 감면 혜택을 받을 수 있구요 현행법상 장기일반 민간임대(10년)로 이슈 등록할 경우 취득세 감면이 적용되며,2024년 12일 31일까지 감면 기한이 설정되어 있습니다.​또한 향후 6년 단기민간임대에 동일한 혜택이 적용될 가능성이 있는 만큼, 정부의 정책 변화를 지속적으로 주시할 필요가 있어요.​​​​대법원 판결과 오피스텔 세금 문제​최근 대법원 판결에서 과세당국이 단순한 정황만으로 오피스텔을 주택으로 간주하는 것은 부당하다고 합니다.​즉 오피스텔을 업무용으로 사용되었는지를 입증하는 책임이 납세자가 아니라 과세당국에 있다는 점을 명확히 한 것이죠 ​이는 기존 납세자 입증 책임을 져야 했던 방식과 이슈 달리, 과세 당국이 보다 명확한 증거를 제시해야 한다는 의미 갖습니다.​수도권 부동산 조정대상지역에서 3주택 이상을 보유했다면 과세표준 가액에서 최고 72%(가산세20%포함)의 양도소득세를 물게 된다. 개인에 따라 사정이 다르겠지만 과히 ‘세금폭탄’인 것이다. 특히 다주택 보유...위 사건을 읽어보세요 ​실례로 장씨는 오피스텔 2채로 인해 1세대 3주택자로 분류되어 큰 세금을 부과 받았으나, 최종적으로 승소하며 억울함을 해소할 수 있었습니다. ​​​오피스텔 보유시 주의해야 할 사항​오피스텔을 관련 세금을 피하기 위해서 몇가지 유의해야 이슈 할 점이 있습니다. ​첫번째 전입신고 불가 조건이면 임대차 계약서 작성시 업무용으로 만 사용한다는 특약을 명확히 기재하는 것이 중요하구요 ​둘째 임대사업자 등록을 고려할 필요도 있습니다.앞서 언급한 대로 일정 조건을 충족하면 주택 수에서 제외되거나 취득세 감면 혜택을 받을 수 있기 때문입니다.​셋째 향후 부동산 정책이 변할 가능성을 염두에 두고 지속적으로 법 개정 사항을 확인하는 것도 필수적이구요​ 참고로 2025년 5월 29일까지 적용되는 양도세 중과 배제 조항도 1년 이슈 연장될 가능성 있습니다.​​​맺음말​오피스텔은 업무와 주거가 결합된 공간이지만, 법적 해석과 정책 변화에 따라 세금 부담이 달라질 수 있습니다. ​특히 오피스텔 주택 수 포함 여부에 따라 취득세 양도세,종부세,등이 달라지므로 이를 명확히 이해하고 접근하는 것이 중요하구요 ​위에서 언급했듯이 계약서 작성시 업무용 특약 등을 명확히 기재하여 불필요한 세금 부담이나 분쟁을 예방할 수 있도록 대비하세요.이상으로 손님들이 궁금해 하시는 오피스텔 취득세 및 오피스텔 주택수에 관해서 정리해 보았습니다. 감사합니다.​​​